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국회에 제출된 새 주택임대차보호법 개정안이 한 달여가 지난 지금, 전세시장 안팎에서 그 여파를 둘러싼 논의가 이어지고 있다. 한창민 사회민주당 의원 등 10인이 지난 10월 2일 발의한 이번 법안은 세입자 권리 보호를 대폭 강화한 내용을 담고 있다. 그러나 전세제도 자체가 약화된 현 시점에서 실제 입법 가능성과 시장 적용 현실성에 대해선 냉정한 회의론이 확산되고 있다.

'주택임대차보호법 일부개정법률안' 발의 의원들 명단./국회 의안정보시스템 

개정안은 계약갱신청구권을 현행 1회에서 2회로 확대하고, 갱신 시 임대차 기간을 3년으로 늘려 세입자가 최대 9년까지 한 주택에 거주할 수 있도록 했다. 임대인은 계약 시점과 갱신 시점마다 국세·지방세 납세증명서뿐 아니라 건강보험료 납부확인서까지 임차인에게 제공해야 하며, 이는 임대인의 재정상태를 투명하게 공개하도록 하는 강제조항에 가깝다. 또 주택을 매도할 때는 새 소유자 정보를 서면으로 통지해야만 임대인 지위가 승계되고, 이를 어길 경우 기존 임대인이 보증금 반환 의무를 끝까지 지게 된다.

보증금 보호 범위도 기존보다 확대됐다. 선순위 담보권, 세금 체납액을 포함한 총액의 70%를 초과하지 못하도록 하고, 1년 이상 거주한 임차인의 경우 80%까지 보증금 보호를 받는다. 아울러 임차인의 대항력 발생 시점은 전입신고 다음날 0시에서 당일 0시로 변경돼, 전세 사기 피해의 주요 원인이던 ‘하루 차이’ 문제를 없애려는 시도도 담겼다.

법안의 표면적 취지는 명확하다. 잇따른 전세 사기와 깡통전세로 무너진 신뢰를 회복하고, 세입자가 안정적으로 거주할 수 있는 제도적 기반을 마련하겠다는 것이다. 하지만 시장의 시각은 복잡하다. 2023년 이후 전세 공급이 급감하고 월세 비중이 빠르게 늘어난 상황에서, 임대차 계약의 강제적 장기화는 오히려 신규 전세 매물을 더 줄일 가능성이 높다는 지적이 나온다.

또한 임대인의 정보공개 의무 강화는 실질적인 ‘사전심사제’로 기능해 개인 간 계약의 자율성을 크게 제한할 수 있다는 우려도 있다. 임대인이 납세기록과 건강보험료 내역을 세입자에게 제출해야 하는 구조는 현실적으로 부담이 크며, 개인 신상정보 공개 논란으로 번질 가능성도 거론된다.

정치권에서도 이 법안의 현실적 통과 가능성은 낮게 점쳐진다. 국토교통위원회에 회부된 뒤 별다른 논의 진전이 없고, 여야 모두 “취지는 공감하지만 시장 충격이 불가피하다”는 입장을 보이고 있다. 더불어민주당은 전세사기 방지에는 공감하되, “임대차 3년·갱신 2회는 사회적 합의가 필요하다”고 선을 그었다.

현재 시장은 ‘보호 강화’보다 ‘시장 안정’에 방점을 두고 있다. 이미 전세가 월세로 빠르게 대체되고, 보증금 부담이 높아진 현실에서 법안이 의도한 보호 효과가 체감되기 어렵다는 지적이다. 일부 전문가들은 “갱신 횟수 확대는 세입자 보호를 넘어서 전세 계약의 동결 효과를 낳을 수 있다”며 “결국 임대인은 초기 전셋값을 크게 높여 시장 왜곡이 심해질 것”이라고 분석한다.

결국 이번 개정안은 전세제도의 본질적 위기 속에서 던져진 상징적 제안으로 평가된다. 세입자 보호라는 명분은 분명하지만, 전세 시장이 축소되고 임대인의 부담이 커지는 흐름 속에서는 법안의 실효성이 크지 않다는 것이 대체적인 시각이다. 실제 입법으로 이어지지 않더라도, 이 법안이 제기한 문제의식—‘보호의 공백’과 ‘정보의 불투명성’—은 앞으로 주거정책 논의의 중요한 변수가 될 전망이다.