강남아파트 10년간 102억 올랐는데 양도세 7억뿐…"장특공제 재검토"

경제정의실천시민연합(경실련)이 3일 오전 서울 종로구 동숭동 경실련 강당에서 '부동산 양도세 장기보유특별공제 실태 발표' 기자회견을 열고 장특공제 전면 재검토를 촉구하고 있다.

부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)가 강남 고가 아파트로의 '똘똘한 한 채' 쏠림을 부추겨 집값 상승을 자극하고 조세 형평성을 무너뜨리고 있다는 시민단체의 지적이 나왔다.

경제정의실천시민연합(경실련)은 3일 오전 서울 종로구 경실련 강당에서 '부동산 양도세 장기보유특별공제 실태 발표' 기자회견을 열고 "집값 상승으로 100억원이 넘는 불로소득이 발생해도 세 부담은 7% 수준에 그친다"며 "이는 공평과세 원칙에 정면으로 배치된다"고 비판했다.

경실련이 서울 강남구 압구정 현대2차 전용 196.84㎡ 실거래 사례를 분석한 결과, 2015년 25억원에 취득한 아파트를 2025년 127억원에 매도한 경우 세전 양도차익은 102억원에 달한다.

그러나 1세대 1주택자가 12억원 비과세와 장특공제 80%를 적용받으면 실제 부담 세액은 7억6000만원으로, 전체 차익의 약 7% 수준이라는 설명이다. 세금을 내고도 94억4000만원의 양도소득을 거둘 수 있다는 것이다.

정택수 경실련 부동산국책사업팀 팀장은 "불로소득에 대한 합리적 세 부담이 어느 정도인지에 대해 사회적 논의가 필요하다"며 "현행 제도는 양도차익이 클수록 더 큰 혜택을 주는 구조"라고 지적했다.

경실련은 근로소득과의 형평성 문제도 제기했다. 이들은 "같은 기간 42억5000만원의 근로소득을 올렸다면 약 12억원(30%)의 세금을 내야 하지만, 부동산 양도소득에 대한 세 부담은 2억4000만원(7%)에 불과하다"며 "근로소득세가 불로소득 세금보다 5배 높다는 점은 납득하기 어렵다"고 지적했다.

경실련은 '똘똘한 한 채' 현상이 다주택자 규제 강화와 1주택자 세제 혜택 확대 과정에서 심화됐다고도 주장했다. 이들 단체는 강남 아파트 1채 보유 사례와 부산 해운대구 마린시티 아파트 6채를 갭투자한 다주택자 사례를 비교하며 "고가 1주택에 대한 과도한 공제가 '똘똘한 한 채' 선호를 강화하고 강남 쏠림을 가속화하고 있다"고 밝혔다.

경실련에 따르면 12억5000만원을 투자해 강남 압구정 현대3차를 보유한 경우 장특공제 등 혜택을 적용하면 세 부담률은 7% 수준으로 낮아졌지만, 같은 자금으로 지방 아파트 6채를 갭투자했을 경우 세액은 7억9000만원으로 더 높았다.

이재명 대통령의 분당 아파트 매각 사례도 언급됐다. 경실련은 "1998년 3억6000만원에 취득해 2026년 29억원에 매각할 경우 세전 차익은 25억4000만원"이라며 "장특공제 80%를 적용하면 세액은 약 9200만원, 세 부담률은 4% 수준"이라고 분석했다. 반면 장특공제를 적용하지 않으면 세액은 약 6억원(24%)으로 증가한다고 설명했다.

이들은 이 대통령이 최근 해당 아파트를 매도하고 부동산 투기 근절 의지를 연이어 밝힌 점에 대해서는 긍정적으로 평가하면서도 "투기 목적이 아니었더라도 결과적으로 상당한 불로소득이 발생하는 구조 자체가 문제"라며 "개인의 선의나 결단에 기대기보다 제도적으로 불로소득을 환수하는 장치를 마련해야 한다"고 강조했다.

경실련은 ▲12억원 초과 고가주택에 대한 장특공제 원점 재검토(폐지 포함) ▲공시가격·공시지가 산출 근거 투명화 ▲종합부동산세 전면 개편 ▲보유세 강화 및 공공주택 확대 등을 요구했다.

조정훈 경실련 토지주택위원장은 "조세제도는 불로소득에 엄격히 과세해 소득 재분배에 기여해야 한다"며 "장특공제 문제를 어떻게 손보느냐가 이재명 정부의 부동산 개혁 의지를 가늠하는 척도가 될 것"이라고 말했다．

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